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长租不断暴雷,蛋壳会怎么样

  10月14日,有网友爆料“蛋壳公寓公司财务出走,公司破产”。与此同时,一个合伙人来讨债的视频出来了。视频显示,供应商在蛋壳公寓北京总部大声敲锣,高喊“蛋壳要倒闭了,不给钱”,写着“文明工资”几个字。

  据搜狐财经报道,约有20人当场讨债。有不少人说,来“讨债”的,有的是给蛋壳提供装修服务,有的是家具供应商,欠的费用从几千到几万不等,欠款长达一年。

  前几天,供应商拿着脸盆和筷子在蛋壳公寓总部“敲敲打打”讨债的视频开始在网上流传。只是这一次,脸盆和筷子变成了锣鼓。

  当时蛋壳公寓就冲上了热搜。

  10月14日下午,蛋壳公寓在微博上回应,称“跑路”“倒闭”是虚假陈述,蛋壳公寓一切经营活动正常。同时,对于视频中的过激行为,蛋壳公寓解释说“最近有合伙人和我们公司有商业纠纷”。

  在暗流涌动的同时,谣言并没有打消一切疑虑。微博上有很多租客反映,租的房子已经断网好几天了,无法联系到管家。大部分问题无法解决,国庆期间的保洁服务取消。

  蛋壳的“裂缝”已经出现了。今年年初,在一个社交平台上,蛋壳公寓暴露出拖欠工资、“人员优化”、停薪留职等问题。6月18日,蛋壳公寓CEO高静被调查,引发股价井喷。关于蛋壳公寓运营的讨论达到了一个小高潮。天眼查官方账号也在知乎上回答了相关问题,透露蛋壳公寓的巨额损失和投诉并没有得到解决。

  天眼查官方账号对知乎上蛋壳公寓CEO高静的调查做了相关回答(来源:知乎)

  如今,蛋壳公寓面临着与一些合作伙伴的纠纷、延期欠款等问题。好像蛋壳不够结实。

  长期出租公寓怎么了?

  近期负面新闻频发的蛋壳公寓并不孤单,较早倒下的同行潜力巨大。

  2017年初,由于资金链断裂,豪西家公寓发生爆炸;年中,彩公寓因经营不善宣告破产;年底,高奥公寓破产。

  2018年,雷爆的情况更为激烈:1月,上海租了一个不错的捐款,跑了;3月,爱情生活爱情公寓资金链断裂;5月,长沙优秀租户法人曝光资金链问题,关门整改;8月,杭州长租公寓品牌鼎佳因资金链破产而停止运营,成为长租公寓第一个明星品牌;仅仅两个月后,受到软银和顺威资本青睐的遇见公寓也因资金链断裂而关闭。

  2019年下半年,Xi安左奇公司、郑州月如公寓、南京优居公寓未逃脱雷爆危险。

  今年年初,由于疫情期间停工和居家隔离的影响,长期租赁公寓空置率上升,平台为回迁租户减租,导致现金流减少,使得本已紧张的长期租赁公寓现金流更加岌岌可危。据广州市房地产租赁协会统计,今年以来,全国已有26套长期租赁公寓,仅8月份就有15套父母租房倒闭。

  8月27日,杭州长期出租公寓“老友记”爆棚,租客交了2万多元房租,中介拿钱跑路,涉及5000多人,累计金额近2亿;

  8月29日,杭州长租公寓“窝客”爆炸,中介跑了。据钱江晚报报道,受伤的房东人数可能超过1万人;

  8月29日,网友爆料,成都发生多起二房东跑路事件,在成都热搜榜排名第一。其中,仅满城公寓涉及成都、重庆4万多套房;

  8月31日,上海长租公寓“意义”被曝涉嫌带钱跑,大批租客和房东聚集在他们的上海办公室维权;

  同期,上海长期出租的公寓“于越”也遭砸,办公地点连夜去楼,留下近千名受伤房东和房客自发维权;

  9月21日,广州成渝长租公寓暴露出“爆炸雷”,部分租户甚至刚刚入住;

  ……

  2018年,我爱我家集团前副总裁胡景晖大胆预测,如果市场上各大机构继续不合理发展,未来两年将是大量长期租赁公寓的死亡之年。如果长期出租公寓发生爆炸,后果会比P2P爆炸更严重,因为业主会赶走租客,成千上万的人无家可归。

  现在看来,当年的预言都实现了。

  是什么造成了今天的局面?长租公寓平台发展不合理是怎么回事?

  如何在长租公寓玩金融游戏?

  长期租赁公寓平台往往以低于传统租赁市场的价格吸引租户,但租户似乎捡了大便宜,但实际上他们不知不觉地走进了平台设置的陷阱。

  想从这些长期公寓低价租房的租客,都是有条件的,要么一次性交一整年的房租,要么和金融机构签订贷款租房合同。

  登录蛋壳APP,以北京海淀区的一套合租公寓为例,可以看到租金计算栏提供了月付、季付、年付等多种选项。最划算的支付方式是年租,月租甚至接近1000元!

  一年可以省五位数。租客很难对这样优惠的价格无动于衷,有长期租房需求的会毫不犹豫的交半年甚至一年的房租。不过,虽然看似租客占了便宜,但一旦长期出租的公寓跑了,租客已经交了几万的租金就白白浪费了。

  事实上,从2016年开始,政策开始大力支持住房租赁市场的发展,初衷是落实“房无投机”的原则,促进租购房并举的房地产市场的形成。巨大的市场需求,伴随着丰厚的政策红利,吸引了大量的企业和资本。租赁市场迅速繁荣,“竞争”的规则尚未确定,这使得“长期租赁公寓”疯狂增长。

  2018年8月,胡景晖“炮轰”以独立式和蛋壳式为代表的长期租赁公寓,指出长期租赁公寓的经营者为了扩大规模,以高于市场租金20%-40%的价格购买房屋,违反市场规则,会酝酿巨大风险。

  长期出租公寓企业高价争房,装修后低价出租。在差价下,长期租赁公寓获得房东和房客双方的强大议价能力。通过引入租金贷款,租户有能力和意愿一次性支付相对优惠的12个月租金,有两个月的押金,运营商可以一次性收取14个月的租金。当14个月的房租只需要以月供的形式兑现给房东时,“长收短付”的时间差使得要付房东的房租沉淀成经营者手中的可支配资金池。

  在没有资金池监管的情况下,运营商会有多种用途。房屋的收回和装修,以维持租赁业务的长期运作,或股票交易推出其他投资,甚至干脆滚钱逃跑,经营者享有高度的自主权。

  传统租赁市场利润率小,盈利周期长,需要精细化运营。然而,一些长期出租公寓的企业却在玩“金融游戏”。只要手头有现金,可以开新房,吸引新租客付款,就可以继续经营。

  左手买卖房子,右手租房,右手借钱。资金链一旦断裂,换法人,换经营范围,一枪换一个地方。缺乏对资本流动的有效监管,为行业埋下了伏笔。

  这次事件的主角蛋壳公寓,并不是第一次因为运营问题而进入公众视野。作为国内长期租赁公寓市场的龙头企业之一,蛋壳被公司CEO高静调查;股价被吹了很多次;App被工信部点名,责令下架整改。

  今年1月,蛋壳公寓在纽约证券交易所上市,其财务报告数据显示,尽管公司财务收入增加,但从未摆脱亏损困境。2017年、2018年和2019年,蛋壳公寓的收入分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损分别为2.72亿元、13.66亿元和34.35亿元。

  

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