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大户型“豪宅”公寓3个月才卖了6套?转行卖楼的岁宝遭遇“滑铁卢”?

  自“7·31”新政后,深圳商务公寓成交呈上升趋势,但是这种“买一套,少一套”的商务公寓却是冰火两重天:卖得好的依然卖得好,卖不动的依然卖不动。

  最近,号称“2020必买网红盘”、“四条地铁围绕”、“双荔园名校”的岁宝壹品的备受市场质疑:卖不动?涉嫌虚假宣传?伪“豪宅”公寓?……

  第一,号称是福田10月销冠,却从开盘开始转介,3个月过去了大户型只卖了6套。

  项目早在9月4日获批预售许可证,均为商务公寓产品,共推出631套,建面约46-223平方米,均价约在8.98万元/平方米。其中,A栋主力户型为建面约160-220平方米的大户型,B栋主力户型为建面约85-125平方米的小户型。

  或许是信心不足,在9月开盘首周之内,就启动二级中介渠道转介,各种噱头的朋友圈广告也是不遗余力的推销中。

  到了10月,开发商公布的成交成绩单,“蝉联10月冠军”、“名列福田区10月网签面积、金额双料第一名”。

  看似火热,其实不然。从住建局官方网站查询岁宝壹品的实际销售情况来看,截止到12月3日,A栋的大户型四个单元一共仅销售备案6套;B栋的两个单元还有部分去化销售,但从项目整体去化销售情况来看,还不到两成,明显存在一定程度上“滞销”情况。这与开发商自己号称的“月销冠”有着明显的差距,也不符合所谓的“2020必买网红盘”。

  第二,名校“噱头”被指虚假营销?必须在11年后才能实现就名校,等得起嘛?

  近几年,罗湖、福田、南山都陆续放开了公寓积分入学限制,允许商务公寓申请学位。但深圳市面上,很少有公寓拿名校作为“噱头”的,因为“可落户入学积分”的实际情况并不是那么想象中的那么“美好”。

  比如,岁宝壹品的核心卖点就是“可落户入学积分”、“双荔园名校”,这对于极度渴望精英教育的深圳人来说,无疑是一剂强心针。

  但实际上是,荔园小学东校区还处于建设动工阶段,岁宝壹品是否最终划入学区范围内,仍没有确定。并且,作为一个全新建设的学校,就马上就当名校作为核心卖点,实在有“误导”、甚至“欺骗”的嫌疑。

  最关键的是,相比于普通住宅而言,商务公寓并不具备积分优势。无论是时间成本还是顺利就读的风险都很大。

  根据《福田区义务教育阶段积分入学办法》,购买商务公寓为第三类型,可获得70分基础分。再根据连续居住证明、累计社保缴纳月份以及独生子女,均可分别获得10分的加分,最高获得91分,就读以上名校可谓“板上钉钉”。

  一方面,等待时间成本太高,至少要11年后才有机会申请名校。岁宝壹品为预售房,要到2023年才能交房,随后才能办理不动产证书。如需申请积分入学,只能按照获取不动产证书之后每个月增加0.1分,从而获得积分。如要获得顶格最高10分,则需要8.33年的等待。两者时间相加,至少要到2031年才有机会申请。

  另一方面,不确定性的风险太大。深圳每年的入学人数和学校的数量都在变化,区每年入学积分政策的也会有所变化。相对岁宝壹品这种必须在11年后才能实现就读园岭外国语小学,这种不确定性的风险,实在太了。

  第三,均价9万元左右的“豪宅”公寓,到底值不值?

  岁宝壹品的定价几乎打破了八卦岭,有史以来新房销售的最高价,也是最贵的“豪宅”公寓,甚至号称比肩深圳湾壹号。

  那么,问题来了,岁宝壹品值得起这个价值嘛?

  首先,居住环境不理想。都说豪宅都是出则繁华,入则宁静。很显然,岁宝壹品不是,项目临近主干道,地处在上步路与泥岗路交汇处,毗邻北环大道,听上去感觉交通便利,实际上这是深圳最拥堵的路段之一。一方面长期上下班出行拥挤,另一方面川流不息的鸣笛噪音,犹如深圳的“呼啸山庄”。

  其次,周边城市资源配套乏善可陈。周边除了有笔架山公园、深圳市体育中心等市政配套,周边大多是等待旧改的老城区,既不能享受高品质生活,又没有豪宅般的生活方式。

  最关键的是,如果作为投资,没有高价值产业来支撑,买岁宝壹品的“豪宅”公寓或许会成为最后的接盘侠。对于岁宝壹品所在的八卦岭片区,大家耳熟能详的产业是包装印刷、家居卖场……或许有人会说,现在不是规划有科技金融总部基地,想想现在福田重点打造的香蜜湖和深港科技创新合作区还没有完全成型,不说南山的深圳湾以及前海,等到八卦岭的科技金融总部基地完全成长起来,不知何年何月了。

  由此可见,岁宝壹品这种动则上千万的“豪宅”公寓,最高甚至达到2700万元左右,这样的地段,这样的投资成长性,或许是个“韭菜盘”。

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