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深圳楼市| 吹风价10万/㎡!罗湖豪宅区新盘缙山府即将入市!

  最近有不少朋友问罗湖新盘——缙山府值不值得入手。

  其实这个新盘,锋哥也关注已久。毕竟其所在的银湖片区属于深圳传统豪宅名片,加上近几年鲜有新盘入市,因此听到项目开展厅时就立马踩了盘。

  但碍于时间,后面并没有成稿。不过缙山府的开盘也临近,加上不少朋友问,因此单独来说一说。

  项目情况

  虽然目前比较受人关注的深圳豪宅区有福田香蜜湖,南山华侨城,宝安尖岗山。但论起深圳的豪宅区起点,那么罗湖银湖当仁不让。

  早期由于毗邻笔架山公园,背靠银湖山和银湖水库,独有的生态景观资源优势,吸引了不少开发商在这里建造豪宅,包括银湖公馆、银谷别墅、银湖山庄等。

  事实上,银湖片区除了4年前入市的华润银湖蓝山外,这几年没有新房入市,因此市场关注度较低。

  这次锋哥看缙山府便位于罗湖豪宅区银湖片区,西面是笔架山公园,北面是深圳汽车站及配套宿舍,东面被深圳中学高中部包围。

  锋哥了解到,缙山府是由信城不动产开发建设。这家房企虽然成立至今只有3年,却大有来头。公司创始人为原万科高层,核心团队也是大多来自万科,因此,在产品设计和品质方面可以看到万科的影子。信城除了原班人马是万科出身,事实上还与万科联合开发项目,比如光明的伶伦提可乐旧工业区更新项目,也就是即将入市的万科光年四季,就是信城与万科合作开发建设。

  缙山府项目总用地面积约3.45万㎡,建面约11万㎡。项目分两期,共由8栋组成,2座高层住宅,6座超高层住宅,2梯4户,层高约2.9米。惊喜的是,容积率3.3,对于时下动不动就容积率5以上的新房,低了很多。

  锋哥了解到,房源共有1006套,分两期推售。本期推售2-4栋,约93㎡、106㎡的3-4房,预计2023年交楼。销售透露,吹风价可能会在10万/㎡以上。

  从户型图可见,93㎡的空间布局较为主流,并无太大的惊喜。106㎡的则整体收纳空间设计充足,实用性比较强。双阳台设计,进深4.2米,开间3.8米的客厅,且厅出阳台,加上四个房间,居住舒适度刚刚好。

  缙山府是妥妥的地铁物业,距离地铁9号线银湖站B出口不到200米,开车可直接上北环大道,不堵车的情况下,去车公庙、科技园、都极为方便。但由于北环大道是深圳快速道之一,流量大,会有噪音影响。

  教育方面,虽然旁边就是深圳中学,但确是高中部。根据学区规划,目前学区凤光小学,中学则是笋岗中学和教科院附属学校初中部组成的共享学位。

  需要注意的是,深中高中部旁还有一块九年制教育用地,不免令人浮想翩翩,但具体还得看后续的规划。

  虽然身处商业氛围浓厚的罗湖,但缙山府所处的位置属于罗湖边缘,除了自身一期带500㎡底商,附近的大型商业实在是匮乏,想购物只能去核心区的商圈。好在附近有正在建设的5万㎡岁宝壹号集中式商业,以及卓越综合体项目。

  区域分析

  如果说深圳哪个区域最渴望通过旧改提升区域价值,罗湖当仁不让。

  资料显示,银湖片区所在的笋岗-清水河片区规划了已被列入深圳市重点开发区域,定位为罗湖的北部门户,担当新罗湖新中心的发展使命。

  未来银湖片区规划有近400万㎡城市更新建设体量,将建成6个大型城市综合体,3个大型商业综合体,1个集团总部大楼,涵盖八卦岭旧改、银湖汽车站旧改等。包括华润、中粮、城建、招商、中洲、宝能、深业等一批知名房企已进驻旧改,规划面积超过300万㎡。

  目前,宝能、招商、深业等多个项目相继落成。

  加上项目一路之隔的八卦岭片区旧改也蕴含着新的增长点,这块连片的区域也将迎来新的变化。

  锋评

  缙山府的出现,让不少关注罗湖的改善客户又有了新的选择。比如处于老牌豪宅区、低容积率、106㎡户型设计舒适、难得的景观资源、双地铁口物业、3公里内4所医院等等。

  但由于缙山府吹风价是10万/㎡以上,锋哥认为这个价格出货压力会比较大。我们从以下3点分析:

  1、学位:缙山府紧邻着深圳中学高中部,但是由于高中要考试才能就读,只对考上的家庭来说有地理优势。而目前中小学的学区没有名校。当然,项目周边规划九年一贯制学校,还是挺值得期待的。

  2、竞品:买房就是要在预算内找到更好的。吹风价10万/㎡,可以看看南山甚至前海的新房,比如近期要入市的龙光前海天境、深铁懿府、汇城茗院、以及在建的天健悦贵府。

  3、片区价格:因为片区内多年未有新盘入市,二手房方面价差较大。贝壳数据显示,除了豪宅已经站在10万/㎡以上,一般的老旧小区在5-7/万㎡左右。像缙山府旁的几个小区,5-6万/㎡左右。

  当然,南山热盘难抢,也不一定适合很多改善客户上车,而缙山府则不失为一个新的选择,因为吹风价相比挂牌价普遍较高,也许备案价缙山府能给一个惊喜,锋哥建议还是可以关注。

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