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深圳楼市·湖贝高塔不超过500米,“价值”失望了?

  少掉了300米,深圳“摩天大楼”梦想破碎!?

  近期湖贝塔设计高度从800米降低到500米,引发不少关注。

  根据近日深圳城市设计促进中心公布的湖贝核心区域建筑设计招标内容来看,“湖贝核心区域建筑设计包含限高500米、容积率24.5的湖贝塔设计”,这标志着湖贝塔一直被猜测的高度基本尘埃落定,将不超过500米的高度,严格落实了中国的“限高令”政策,就是禁建500米以上摩天大楼。

  的迪拜哈利法塔,也无法超过深圳592.5米高度的平安金融中心。但是,作为超过200万平方巨大的湖贝旧改,其价值期望依然存在。此外,湖贝塔虽然高度不断下降,但还维持在500米,此高度仍然超过深圳第二高的京基100(448米)。

湖贝塔最新规划方向,500米刷新罗湖的天际线!

  随着湖贝统筹片区城市更新单元C2地块(含中央区)项目建筑专业国际竞赛的公布,500米高度确认,标志着湖贝塔进入设计阶段,并预计今年5月15日选定设计方案。按照湖贝塔最新的规划显示,将在未来7年内完成湖贝塔的建设任务。

  从近期公布的湖贝城市统筹片区中央区规划来看,湖贝中央区包括C2、C3、C6、C7四地块组成,其中C2地块是湖贝塔所在的地块,将重点建设功能含500m高超甲级销售型写字楼(内含部分回迁办公);C3地块建设公园绿地,公园内需设置约1000m3的调蓄池;C6以历史建筑综合整治为主;C7建设26000㎡的区级文化设施。整体建筑特色营造出旧村、公园与文化“三位一体、无界融合”的人文公共绿心。

  2013年确定更新改造的湖贝,对标伦敦、纽约、东京,规划总建筑面积220万㎡,包括37万㎡商业、97万㎡办公及公共管理用房、78万㎡住宅及商务公寓、8万㎡公共配套设施,是未来十年全球千万人口以上发达城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。

  这次落定的湖贝C2地块,总用地面积1.46万㎡,计容总建筑面积38.4万㎡,其中办公为35.85万㎡。这么看来C2地块占地面积虽然不大,但是总建面非常大,容积率必然很高,规划提到的容积率达到24.5。

  总体而言,湖贝塔规划的确定,将进一步奠定湖贝片区的发展前景。湖贝塔是湖贝二期的改造建设项目,其设计方案的招标,不久的未来将会开始进入建设期。另个含义就是,湖贝改造的兑现将越来越近。

湖贝,“中央区”之姿引领罗湖新时代价值!

  湖贝片区是罗湖一个高度畅想的价值地,湖贝中央区的规划,就是一张城市形象名片,一个新的国际城市会客厅。湖贝这里未来将是一个强烈的标识性和想象力的片区。

  湖贝塔是这个中央区的标志地标,代表湖贝的烙印,有湖贝的独特魅力,将有深圳乃至粤港澳大湾区天际线的新亮点。可见,湖贝塔代表湖贝的核心。

  7年来,湖贝从更新确认到推进建设,都牵动各方的注意力,目前一期已经动工建设。

  想象下,深圳后海总部基地,因为一座华润春笋的崛起,奠定了整个片区的发展地标,随后后海超过80家企业总部落户,整个后海总部基地成为深圳高价值之区,还引发一轮的“烟花房”价值地的热点。像深圳湾一号,也正因为落地这样的区位,价格已经达到20万一平方,引发建筑的世界价值想象。

  下面看几组湖贝的数据。

  1、区位。

  湖贝地处罗湖东门,临近深南大道。

  湖贝的西面是老街一带,就是罗湖的金融中心,包括地王大厦、世界金融中心大厦、南方证券大厦、红岭金融产业区都在这一带。南面为金光华、国贸、万象城一带,罗湖的商业繁华之地;东面是黄贝岭、文锦口岸一带,离罗湖区政府是500多米的距离;北面为翠竹、田贝片区。湖贝,可以说是罗湖未来的新中心。整个湖贝城市更新占地面积40多万平方,涉及87块宗地,未来建成包括住宅、公寓、办公、酒店、产业研发用房等多种业态。和大冲华润不同的是,大冲是在科技高地的改造,湖贝是在金融高地的改造。

  金融高地是湖贝的显著特征区位,不管是上海的浦东,还是深圳的CBD,还是前海桂湾金融地,金融区位,价值不会低。以湖贝中心的罗湖区位,其区位优势已经超越罗湖所有改造区域。

  2、人口。

  按照人口的统计,湖贝村人口大约1.8万人,常住2518人。湖贝所在的东门,是罗湖人口密度最大的一个街道,达到44604人/平方公里。2.068平方公里的东门大约有9万多人。而从湖贝建设周期来看,2024年将建成一期(占地面积8.8万平方米,总计容建筑面积70万平方米),湖贝塔则在2028年完成,这进度的时间告诉我们,逐渐成熟的湖贝,将吸引更多的高净值人群汇集。改造后的湖贝,将是高端楼宇林立之区,精英人群汇聚之地,人口肯定不止于2万人。

  3、产业。

  罗湖最发达的即为金融与消费产业。湖贝的定位是引入大型总部企业和国际机构,打造多元顶级金融产业聚集的总部基地,巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业,为罗湖经济注入新动力。湖贝将提供120万平方米的产业空间,未来吸引5.2万个就业岗位。未来这里的产业将产出过千亿的产值,必定引发片区的产业全面升级迭代。湖贝的国际金融产业定位,将形成这里独特的高端“产融人群”圈层。

  4、轨道。

  交通是最为汇聚人气的基础设施,湖贝片区周边分布多条地铁,2号线湖贝及3号线晒布地铁站都在这范围之内。此外,湖贝的改造将利用地下空间整合5条地铁线,从一个轨道站的TOD开发,到5条线4站的站城一体的立体交通,可谓是交通汇聚,必将吸引更大的人流量。

  5、配套。

  湖贝以顶级配套为主,聚集高净值的国际金融人群为主,将注入各类的国际配套。如湖贝规划建设建筑面积4万平方米的大型文化设施,引入世界级展览及剧目,包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆。湖贝还规划有49万平方米的商业,扩容并升级东门商圈,打造多元业态的国际潮流消费中心,分西、中、东区三个区,在中间形成了一个7万平米的泛湖贝文化公园。在文化设施、国际商业配套方面,都达到一定的高度。

  教育资源方面,有螺岭外国语实验学校、翠竹外国语实验学校(新校还在扩建)、文锦中学、北斗小学等。更值得期待的是,华润在湖贝将推进一所学校由螺岭小学+深圳中学初中部结合的模式,打造成为罗湖第一教育水平。值得一提的是,螺岭学校是罗湖乃至整个深圳的名校,每年都有不少学生考上深圳中学和外国语学校。而湖贝靠近翠竹,翠竹的深圳中学,每年有20个清华北大,如此优质教育资源,湖贝焉能不香?

  罗湖的湖贝是华润投了700个亿打造的核心区,比华润在南山大冲投入300亿打造的投入额还巨大,一个南山华润就吸引众多深圳豪客关注,湖贝也将不差。预计湖贝也将是深圳非常吸睛的改造项目。巨大额度的投入,湖贝必然拥有各种国际化的高端配套。

  6、楼盘价值。

  按照贝壳网站数据显示,罗湖目前二手房均价为65820元/平,湖贝所在的东门为63454元/平,地王片区为60617元/平,螺岭为81939元/平,黄贝岭为65772元/平。

  仔细查数据发现,湖贝片区的二手房楼盘如有向西雍睦豪庭、港澳8号、万科深南道68号、联城美园、深港花园、嘉年华名苑、东门天下、都心名苑、缤纷时代家园、京基东方颐园等。其中嘉年华名苑达到86501元/平,缤纷时代家园达到100820元/平,都心名苑达到89923元/平,京基东方颐园达到109481元/平。以此看来,湖贝二手房楼价普遍在6-10万之间的价格,越靠近螺岭一带的价格越高。

  湖贝周边的新楼盘项目如有京基水贝洪湖苑、兆鑫汇金广场、恒大天玺公馆等。其中京基水贝洪湖苑均价9.8万/㎡,恒大天玺公馆均价约6.4万/㎡,兆鑫汇金广场均价约8.8万元/平,备案的价格都普遍在8万之上,越靠近湖贝的罗湖“金三角”位置楼盘价值越高。倘若湖贝改造7年后完成,7年后的湖贝价值肯定不止于13-15万/平方。

  湖贝仅仅是罗湖“进化迭代”下的一个缩影,超过100个罗湖改造项目正在同步进行建设。未来的湖贝,将以“中央区”之姿引领罗湖的新时代价值。

  “老去的东门,新来的湖贝”。湖贝塔,即使不是深圳的最高地标,但还是深圳超高地标的象征,永葆城市名片的新价值,未来价值不会失约!

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