专注于宏观经济新闻资讯网财经库

宏观经济新闻资讯
    CAIJINGKU.NET

【新年展望】边放水、边关水龙头,留给楼市的钱不多了

  1月12日央行公布2020年12月份金融数据,包括M1&M2涨幅:

  ■ 12月末广义货币(M2)余额218.68万亿元,同比增长10.1%,增速比上月末低0.6个百分点,比上年同期高1.4个百分点。

  ■ 狭义货币(M1)余额62.56万亿元,同比增长8.6%,增速比上月末低1.4个百分点,比上年同期高4.2个百分点。

  ■ 流通中货币(M0)余额8.43万亿元,同比增长9.2%,全年净投放现金7125亿元。

  我们再看看11月份的数据:M2余额已经达到217.2万亿元,同比增长10.7%,M1余额61.86万亿元,同比增长10%——说明M1的增速,快要追上M2了(M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款)

  也说明大家手头上的钱也越来越多,把定期存款、证券基金都赎回变现,准备投资了。

  看数字有点枯燥,普通老百姓不是研究经济领域的专家,反正你只需要知道社会上钱是越来越多了就对了!

  ▲ 事实上从2017年开始,中国经济进入“去杠杆”阶段,导致此后的M1&M2增速下滑,但是从2020年2月份开始,由于受到疫情影响,M1&M2的增速再起,并且一路飙涨到12月份的水准。

  这样的数据也在意料之中,新冠疫情肆虐、全球的经济不可避免地陷入衰退,要想尽快走出低谷,基本上每个国家都会本能的选择成本最小、推进速度最快的货币扩张方式刺激经济。

  货币放水的年代,即便是没有任何经济学教育背景的老百姓都知道:房价仍将继续上涨——显然来自市场的教育比书本更管用。

  ▲即便是2020那么艰难,楼市还走出了V型反转,销售均价涨幅高达5.8%。

  部分热点区域如东部地区涨幅更是高达6.9%,更不用说引领东部上涨的粤港澳大湾区和长三角经济圈的热点城市。

  展望2021,中指院《中国房地产市场2020总结&2021展望》报告里也提到:预计2021年全国商品房销售均价上涨3.9%到5.9%。

  但是今时不同往日,现在是“房住不炒”的时代,楼市“二次房改”进入深水区,因此2021年的楼市又不能简单的理解为房价上涨那么简单。

  为了避免热钱炒作房价,我们看到高层的设计方案是:一边开闸放水,一边关上了流到楼市的“水龙头”。

  2020年12月31日,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,按房地产贷款集中度管理要求,房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档:

  ■中资大型银行分别是40%和32.5%;中资中型银行分别是27.5%和20%;中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%;县域农合机构分别是17.5%和12.5%;村镇银行分别是12.5%和7.5%。

  事实上、对于银行而言无论是个人按揭贷款或者是房地产开发贷款,都是银行最好的业务板块和利润增长点,其他行业信贷投放的规模和收益,很难与房地产相比。

  而房地产行业就是一个典型的、传统的”钢筋+水泥+资金“的资金密集型行业,没有信贷的支持,房地产就是”无水之源“——房贷新规遏制了银行拼命放贷的冲动,约束了房贷占比过高的银行。

  可以看到2021年大的方向是坚持“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控方向下,央行开始监管严控房地产行业融资规模。

  2020年,为引导信贷资源支持实体经济,监管机构进一步限制房地产企业加杠杆,对房企划定“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比小于1倍。

  对于被融资渠道”卡脖子“的房企来说,此前“三道红线”的出台就已经颇为震动,一方面部分触及红线的头部房企开始放弃盲目扩张的冲动,而信贷新政出现的融资端变化会倒逼房企投资更加审慎,并且会更加聚焦粤港澳大湾区以及长三角经济带经济保持活力的地区。

  与此同时,近年来,金融监管者多次提示房地产金融的风险。2020年,银保监会主席郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

  而这个泡沫化的背后就是不断上升的杆杆率。

  有数据显示:个人住房贷款余额,占住户部门全部债务余额的一半以上。根据央行的《中国金融稳定报告(2019)》,2018年是53.9%。

  ▲ 23个城市中,居民资金杠杆率超过100%的有7个,分别是:厦门(161.7%),杭州(138.8%),南京(137.9%),深圳(137.2%),合肥(122.9%),苏州(109.2%),广州(103.9%)。

  也就是说,这7个城市,是处在居民贷款高于存款的状态,也是房价较为活跃的城市。

  年底的房贷管理要求对于购房者而言:申请银行住房贷款可能会面临贷款额度的限额管理,房款能不能很快批下来?是购房者需要提前考虑的因素,假如房贷批不下来要有plan b应急方案,同时银行也会加强对申请房贷者信用和资质更严格的审核,尤其是几个房价居高不下的一线、准一线城市。

  有媒体报导:近期北京地区43家银行办理个人住房贷款,将更加严格执行调控政策。银行将严格对贷款人的收入证明、婚姻情况等进行审查;统一房贷政策尺度,不区分本市、非本市。同时杜绝以“首付贷”、信用卡等金融产品增加杠杆。银行还将被禁止通过“返点”、“返现”等手段招揽客户。

  截至1月13日本文发稿日子,北方的疫情出现反复,国际社会更是雪上加霜,相信在新的一年大家都不能掉以轻心。

  事实上在去年、尤其是一季度受影响最大的阶段,老百姓主要靠两件东西渡过难关。

  一是储蓄,中国是世界上储蓄率最高的国家,没有开工的日子,很多人靠储蓄维持生计。而西方社会低储蓄国家一旦失业往往苦不堪言。

  二是买房,无论是自住,还是收租、跑赢通胀全靠它啦!

*文章为作者独立观点,不代表财经库立场

本文由 财经库 授权财经库发表,并经财经库编辑。

转载此文请于文首标明作者姓名,保持文章完整性(包括财经库注及其余作者身份信息),并请附上出处(财经库)及本页链接。原文链接:https://caijingku.net/shangye/20210113242607.html

未按规范转载者,财经库保留追究相应责任的权利

评论

账号 (必填)     密码 (必填)