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选择高压线,还是选择50万?

  写这篇文章的原因其实挺简单的。

  不是为了跟大家科普买房要不要避开“高压线”的。(这实在有点老套)

  主要是前几天路过中海臻如府,又看到当初项目被诟病的“高压线”,于是打算好好写一篇文章来满足自己的“好奇心”。

  “高压线”对房价的影响到底有多大?

  中海臻如府高压线

  首先要说的是,中海臻如府在上个月已经清盘了!

  整个项目销售周期为:

  2019-09-13开盘

  2020-12-24清盘

  1年3个月11天

  1567套房源

  虽然项目后几批房源去化的挺快的,但熟悉中海臻如府的朋友都知道,项目前期卖的还是有点吃力的。

  甚至首开还“让利”25万一套:

  当时“中海臻如府”和“高尚领域”竞争激烈的也算楼市一个热门话题;

  这个话题里,就有不少抨击中海“高压线”的声音。

  高压线到底有没有辐射危害?

  其实关于高压线影响身体健康的传言并不少,越传越离谱。

  在网上也有很多例子可寻:北京昌平数十业主阻挠高压线施工,担心电磁辐射影响;青岛业主阻挠楼盘旁建变电站;广州变电站建设因辐射之争受阻等等。

  秉承不传谣不信谣的精神,腔调楼市要在文章开头先强调的是:

  高压线到底有没有辐射?

  肯定没有!

  华北电力大学电气与电子工程学院教授崔翔说,高压线、变电站根本不会产生所谓的电磁辐射,而是一种被称为极低频电磁场或者叫工频电场、工频磁场的感应电场、感应磁场。

  因为其波长非常长,所以不会像电磁辐射那样被人体直接吸收,但是会在人体里感应出电流来,这个感应电流需要控制。

  高压线或是变电站的工频电场和工频磁场有多大呢?

  看下图数据就明白了。

  简单的说:电力设施周围电磁强度甚至还不如电吹风高。

  所以高压线有辐射纯属无稽之谈。

  央视《焦点访谈》还特意做了一期主题是《高压线到底有没有辐射》的节目,感兴趣的朋友可以点击看看:

  视频来源:焦点访谈

  为什么我们拒绝“高压线”?

  那么,问题也来了,既然高压线对健康没危害,为什么大家还是拒绝高压线房源?

  成见!成见!成见!

  这也是腔调楼市文章标题想强调的:

  高压线不会影响身体健康;

  但是对房子价值有害罢了。

  高压线在人们的心里已经烙印上了不好的印象,即使你买房的时候,不在乎这个,但你也会考虑置换时,“接盘侠”是否在乎?

  毕竟尽管腔调楼市找了不少专家论证,央视辟谣视屏,但是实话实说,当看好的楼盘周边有大范围高压线,一百个人里对此介意的仍至少有八十个人;

  而这些“介意”就会影响到高压线附近房源的价值增长。

  又或者说,房源价值的降低。

  至于到底能降低多少?

  中海臻如府就是个很好的例子。

  中海臻如府的“高压线房”

  便宜了多少?

  上文也说到中海臻如府在前期卖的还是挺吃力的,这一点在项目这几期的认筹率变化也能看出来:

  如果在项目蓄客区就去过售楼处的朋友们应该知道,中海臻如府原本先计划是先开1号地块的房源的。

  而这个1号地块如下图所示,两侧被高压线包围,部分房源距高压线很近:

  不用说,这一点是劝退了大部分前来看房的客户的。

  (当时中海“伟大的一平方公里”的口号还被很多人嘲笑成“伟大的高压府”)

  结果到了最后,项目一期取证的时候,取证范围也发生了较大的变化:

  首开房源为三号地块。

  三号地块首开显然位置比一号地块号很多,中海这一操作还是挺能看懂的,估计希望项目首开成绩好一点,后期更好造势。

  三号地块共三幢楼,首开房源只有两个面积段:

  99平米3房

  135平米4房

  为了让三号地块(离高压线较远)和一号地块(离高压线较劲)对比定价差异;

  腔调楼市决定以99平户型的均价为参照物,毕竟一号地块只有99平及以下房源。

  本来想省点事对比一下每幢楼的平均均价(一期三幢楼均价分别为:93585元/平方;97459元/平方;93595元/平方):

  但由于只归纳整幢楼的均价的话,涉及到边套和中间套的定价差异,数据说服力并不强。

  于是腔调楼市决定取每幢楼中间层的各套房源均价,单独拎出来对比。

  (楼高30层,取15层)

  首先看三号地块:

  最便宜的中间套为93800;边套为94400

  看完一期1批次房源(3号地块),那就再来看一下一期2批次房源(一号地块);

  就是那个认筹数都没对外公布的2批次。

  从下图不难看出,一号地块中最差的房源是3号楼以及5号楼的西边套,毕竟5号楼6号楼前面还有条小河道。

  其中1号楼为77平小户型,9号楼相对离高压线较远,所以腔调楼市就不将这两幢楼纳进表格中了:

  最便宜的中间套为95906;边套为91576

  在对比价格差异之前,腔调楼市认为首先可以明确的是,一号地块中最差的房源是3号楼以及5号楼的边套。

  再看这两幢楼的中间层边套价格就不难发现,靠近高压线的房源真的便宜了不止一点。

  以位置最差的3号楼西边套为例,对比同地块,同楼层,同样靠近马路的6号楼9号楼的边套;均价差异分别为:3950元/平方&5000元/平方。

  折合到套房源上来,

  就是相差了39.1万&49.5万!

  同类型的房源,相差将近50万

  这就是一道比较难抉择的选择题,有人说,近千万的房子都买了也不差这50万,多花点钱买个更好的位置心里也舒服;

  但是在3号楼也全售罄的状况下,腔调楼市相信,有不少家庭也是不怕高压线的“心理膈应”,愿意省下这近50万的。

  当然,靠近高压线的项目肯定不止中海臻如府一个;因为靠近高压线而定价低的房源在楼市中也不少见。

  腔调楼市也想过,这些“房源”究竟算不算是我们在购房过程中的一些“偏见”逐渐成为楼市中“固有化“的现象。

  但想了想,买房本来就是主观意识上的判断,一套房子的作用远不止居住,它更是一种资产;

  就比如说今天提到的高压线话题,

  如果为了居住,只要听从自己的“声音”;

  如果为了资产更替,楼市的“声音”就变得很重要;

  或者说,楼市的“偏见”。

  最后讲一个真实故事吧。

  腔调楼市有一位同事前段时间看二手房,房子地理位置不错,通风也好,配套也完善;

  唯一的缺陷就是靠近高压线,尽管他极了解这没多少辐射,但这依然成为了他砍价的原因:害怕辐射影响身体。当然最后也砍价成功了。

  房东又何尝不知道高压线没辐射?

  但他也知道关于“高压线“的偏见在逐渐“固有化“。

  所以说,

  高压线其实不是对身体有害,而是对房子的价值有害罢了。

*文章为作者独立观点,不代表财经库立场

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