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投资性房地产规范范围的思考

  投资性房地产这一项会计准则在2008年即颁布了,这项准则其实就是对于不是以自住或自用或者销售为目的的房地产进行规范。不过这项准则的规范范围有如下的规定,在该项准则的第三条以及第四条中,是这样讲的:

  第三条本准则规范下列投资性房地产:

  (一)已出租的土地使用权。

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

  (三)已出租的建筑物。

  第四条下列各项不属于投资性房地产:

  (一)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

  (二)作为存货的房地产。

  从这两条规定来看,似乎有一项房地产被排除在第三条之外,即是持有并准备增值后转让的房产。而这一项房产也不属于后面的第四条。也就是说,似乎这个投资性房地产的规范独独少了“持有并准备增值的建筑物”这一部分。这是为什么呢?

  我想到的可能原因有如下几个:

  其一,最先想到的原因是,投资性房地产核算的是持有房产并非用于自用或销售,若是持有建筑物以待增值,便有炒房之嫌,显然有违中央有关“房住不炒”的政策,准则制定也考虑中央政策。不过“房住不炒”这一政策是在2016年的中央经济会议上提出的,至今也只有五年之久,考虑到投资性房地产这一会计准则在2008年就已经出台,所以往这上面靠似乎有点牵强。会计准则的制定者大概不可能提前8年知道这个政策会出台吧?!所以这个原因应该是不成立的。

  其二,自我国开始住房商品化改革以来,房价总体呈现上涨趋势,不过房价上涨的背后,其实主要是地价的上涨所带来的,买房曾经有一项基准,“地段、地段、还是地段(location)”,买房要能升值,要升得多,关键在于买对地方。所以持有的建筑物即使发生了增值,也主要是土地升值的结果,故而将“持有并准备增值后的建筑物”排除在投资性房地产之外,因为此部分的升值很小。这个原因有道理吗?似乎有一定的道理,但是我们观察到的实际情况是,同一个地段,新房与旧房其价格还是会有不小的差距。也就是说房价组成部分中还是有建筑物本身的新旧程度不同而不同的。这样的话,建筑物不包括土地的增值不考虑,似乎违背了投资性房地产规范的完备性原则。

  其三,我们的经济社会中,的确有一种情况叫“囤地”行为,也就是买了地,什么也不干,就等着它升值;但是如果我买一栋楼,也放在那里,什么也不干,应该是不常见的,因为只要已经盖了楼,闲置在哪里,除非房地产是无主的,要不然房东一定会将其出租来获取租金收入。也就是说,买入建筑物之后不用于出租,也不自己用,这样的情况是罕见的。因为在理性经济人的假设之下,这种行为出现就已经违背了经济学的基本假设。房东要不是嫌出租麻烦(有交易费用),要不是家里有钱(但是家里有钱,再多一点也可以啊)根本不在乎这点租金,一般是不会只闲置不放租的。也就是说,准则制定者大概是认为这种情况的出现是不可能的。但是市场上既然有炒房一说,就意味着的确有人买房主要目的不是为了放租,而是为持有等待升值,而其的确是因为嫌麻烦,可能随时准备转手卖出去;但是这充分说明,“持有并准备增值的建筑物”在现实当中是存在的,准则不能武断地认为从经济学假设角度认为不存在,就把它排除在准则规范之外吧。

  其四,如果我们把“持有并准备增值的建筑物”作为一类房地产,这一类房地产,从其本质属性来看,实在是应该将其归入“投机性房产”,而不是投资性房地产,因为持有而准备升值,本质上是赚取差价的行为,其性质更倾向于是投机性的,就像买股票,如果单纯只是为了赚取差价,就更像是一种投机行为。但是从巴菲特的投资实践来看,其财富的主要来源显然并非来源于分红,而主要是来源于所持公司股价的上涨。如果只是为了分红而持有股票,巴菲特不会这么富吧。所以赚取差价本身也不应该简单划归到投机一类,况且投资性房地产会计准则中不也认可了“持有并准备增值后转让的土地使用权”这一个项目吗?这个不就是赚取差价吗?

  所以这样分析来分析去,我们发现以上的四个原因,除了第一个原因不太可能外,后面这几个原因都在某种程度上成立,但又似乎都不能完全站得住脚。也许哪一天碰到中国会计准则委员会的专家们,我想问一下这个问题,当初将“持有并准备增值的建筑物”排除在投资性房地产准则规范的范围之外,究竟是什么原因呢?亲爱的读者们,你们觉得原因是什么呢?

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